2022 YILI İÇİN YÜKSELME POTANSİYELİ OLAN 7 YABANCI EMLAK HİSSESİ ( REIT)

 2022 YILI İÇİN YÜKSELME POTANSİYELİ OLAN 7 YABANCI EMLAK HİSSESİ ( REIT)

Emlak hisseleri çoğu yatırımcı için temettüler yardımı ile pasif gelir kaynağı olurken, yazımızdaki hisselerin yükselme potansiyeli de mevcut.

REIT hisseleri, gelir yatırımcıları için kullanışlı bir araç konumunda. Neden mi ? Çünkü bu hisseleri alınca ticari veya residental ( yaşam için) emlak almış oluyorsunuz ve ayrıca şirketlere de yatırım yapmış oluyorsunuz.  Emlak hisseleri %90  kazançlarını hissedarlara temetü olarak dağıtımını yaparlar.

Emlak hisseleri genellikle yüksek temettü veren hisseler olarak görülüyor. Bu, emlak hisselerini iyi bir yatırım haline getirirken, genel olarak bu hisseler portföy geliri sağlamak için kullanılıyor. Ama gelir sağlarken, uzun vade yatırım için de portföyün genişlemesi ve odak noktasının bu olması gerekli. Emlak hisseleri sahip olduğu emlaklar sayesinde enflasyon koruması sağlayabilir.

Bununla birlikte, emlak hisselerinden sadece birkaçı sağlam kazanç elde edebiliyor ve bunları fazla bir oranda hissedarlara dağıtabiliyor. Bazı şirketler ise yüksek temettü ödemelerini yapmak için farklı yollar arıyor. Varlık satışları, belki de sadece bir adedi bile, bütün yıl için yetebilecek fon sağlayabiliyor. Operasyonların geliştirilmesi, ya da organik büyüme de şirketi büyümeye sevk edebilir. Bazı şirketler için ise, market yavaş yavaş hisse fiyatı ile şirketin değeri arasındaki büyük boşluğu görmekte ve hisse fiyatının artışını tetiklemeye başlıyor. 

Peki, hangi emlak hissesi portföyünüz için uygun ? Yazımızda birçok farklı emlak hissesini gözden geçirdik ve 7 farklı emlak hissesini sizler için derledik ;

• Alexander’s (NYSE:ALX)
• Preferred Apartment Communities (NYSE:APTS)
• City Office REIT (NYSE:CIO)
• Farmland Partners (NYSE:FPI)
• Franklin Street Properties (NYSEAMERICAN:FSP)
• LTC Properties (NYSE:LTC)
• NewLake Capital Partners (OTCMKTS:NLCP)

Alexander’s (ALX)

 ALX şirketi gibi bir emlak şirketi  olan Vornado Reality Trust ( NYSE: VNO), ALX şirketinin %32.4 ünün sahibi konumunda. Alexander's şirketinin kendine has bir geçmişi bulunuyor. New York eyaleti civarinda bir mağaza zinciri olan şirket 1990'larda şirketi kapatma kararı alıyor. Bundan sonra, şirket REIT statüsüne girerek mağazalarını tekrardan yapılandırıyor.

Şuan için Alexander's şirketi New York ve New Jersey'de 6 binayı kiraya veriyor ve 7. binanın da inşaatı devam ediyor. Şirketin en büyük ve önemli binası New York'daki Bloomberg LP's'in merkezi olarak kullanılan binası.

REIT hissesi olarak ofis binaları şirketin ana varlıkları durumunda. ALX hissei Covid-19 pandemisi başladıktan sonra sıkıntı çekmeye başladı. Ofis binaları talepleri azalması sebebiyle ve pandemi sonrası da bu talebin depresif durumu nedeniyle, şirketler ve dünya ofis-ev olarak hibrid bir çalışma ortamına evrilmeye başladı. Bununla beraber şirketin geleceği de aslında Bloomberg binasının ve kanalın elinde. Eğer Bloomberg kiralama kontratını yenilemezse şirket sıkıntıya girebilir. 

Hala ofis binalarının geleceği belirsiz ve bu ortam risk/getiri görüşü yatırımcıların değerlendirmesine ve cesaretine kalmış durumda. 

Şirket yılda %6.84 oranında temettü veriyor. Eğer ofis binalarının sonunun geldiğine dair söylentilerinin abartı olduğunu düşünüyorsanız, ALX gibi kaliteli bir emlak hissesi 258 dolar gibi indirimli bir fiyattan portföyünüze girmeyi hakkediyor. 

Preferred Apartment Communities (APTS)

İsminin ve hisse kodunun aksine, APTS hissesi basit bir tek yönlü emlak hissesi olmak yerine çeşitlilik sahibi ve farklı özellikli emlak sahibi bir emlak şirketi. Şirketin odak konumu güneydoğu ABD bölgesi olurken, portföyünde apartman komplexleri, alışveriş merkezleri, ve ofis binaları bulunmakta.

Bununla birlikte, son zamanlarda şirket isminin hakkını daha çok vermeye başlayarak şirketin yapısını klasik  Multifamily  properties ( Büyük Amerikan müstakil evleri ) emlaklarına yatırım yapmaya başladı. Ayrıca şirket yıl içerisinde büyük miktar hisse geri alımı yaptı. Hisse fiyatı şirketin yaptığı değişiklikler nedeniyle mi bilinmez, 12 ayda %137 oranında arttı.

Şu an, şirkete yatırım yapmak isteyen yeni yatırımcılar için biraz geç kalınmışa benzeyen bir durum bulunmakta. Büyük bir ralli yapan şirketin şuan ki fiyatı dip bir fiyat değil. 3. çeyrek finansalları marketin hisseye bakış açısını değiştirmiş olacak ki hisse fiyatı dikey olarak ilerledi. 

Şirketin 2021 yılı temettü dağıtım oranı %2.72. Yalnız 2022 için bu oranın azalabileceği öngörülüyor.

25 dolar seviyesindeki hisse fiyatının analistler tarafından daha da yukarı gitmeye hazır bir potansiyeli olduğu düşünülüyor. Market dalgalanmalarının fazla olduğu bu dönemlerde hisse fiyatının düzeltme yapması takip edilerek ucuz bir fiyattan alınması daha uygun görülüyor.

City Office REIT (CIO)

CIO şirketi geçen sene bir başka büyük zıplama yapan bir hisse. Geçtiğimiz 12 ayda  şirket ABD'nin güney ve güneybatı bölgelerinde 26 bina satın aldı.

Yatırımcılar şirketin satın aldığı bu kullanışlı binalar sayesinde hisse için heyecanlı durumdalar. Şirket "Seeking Alpha" sitesinde yayınlanan bir haberine göre Agustos ayında San Diego bölgesinde bir bilim binasını sattı ve 425 milyona yakın kar elde etti.

Bu haberlerin ışığında şirketin hisse fiyatının yükselişi anlam kazanıyor. CIO şirketi market sermayesi 774 milyon dolar seviyesinde. Yukarda bahsettiğimiz satış sonrası şirket elde ettiğini karın yanında aynı zamanda operasyon maliyetlerini bu satışla %10 azalttı. Şirket ABD içerisinde daha fazla bina satın almayı planlıyor.

Şuan için %4.5 oranla temettü ödemesi yapan şirketin hissesi son zamanlarda satış yedi. Fed faiz artışı gölgesinde hisse fiyatının zaman zaman satış baskısına uğraması söz konusu. Ayrıca faiz artışı ofis binalarının değerlerinde de bir baskı kurması bekleniyor. Ama şirketin hisse fiyatı suan 17.80 seviyelerinde ve geçen seneki pik fiyatının altında. Bu fiyat seviyelerinden ve market koşullarındaki satışlardan sonra daha da ucuz bir fiyattan hisse takibi yapılabilir. 

Farmland Partners (FPI)

Geleneksek REIT hisselerinden birkaçını yukarda listeledik. Şimdi ise size farklı bir emlak tipine sahip bir şirketten bahsedeceğiz. Adı üzerinde, Farmland Partners şirketi çiftçilere tarla kiralayan ve bu tarlaların sahibi olan bir şirket.

Bu sektör ile ilgilenen yatırımcılar için, FPI şirketi ilginç ve takip edilebilir bir hisse. Şirketin potansiyel bir yatırım fırsatı olduğu bazı analistler tarafından dile getiriliyor. Şirketin göreceli olarak çok büyük temettü oranı bulunmuyor. Temettü oranı yalnızca %1.8.

Fakat temettü oranı yerine büyüme potansiyeli de olan bir şirket. Öncelikle tarla sahibi olmak uzun vade için gayet büyüme odaklı ve karlı bir yatırım. Artan dünya popülasyonu her zaman gıdaya daha da talebi arttırıyor. Dahası bu tarlalar ilerde imara açılıp yaşam alanı olabilir ve bundan kar sağlanabilir.

"Motley Fool" yorumcuları bu ayın başlarında Farmlan Partners'ın sadece tarla ve arsa sahibi olmaktan öte yatırımlarının olduğunu belirtti. Murray Wise Associates alımı ile şirket brokerlık ve yönetim servisi alanında da farklı bir sektöre giriş yaptı. 11.45 dolarlık fiyatı ile şirketin ilerki yıllar için hisse fiyatında analistler daha da yukarı gideceğini düşünmekte. 

Franklin Street Properties (FSP)

FSP şirketi tipik bir Amerikan ofis emlak hissesi olarak ( Office REIT) değerlendiriliyor. Hisse fiyatı pandemi öncesi seviyelere düşerek sıkıntı çekmeye devam etmekte. Bunun da sebebi birçok ofis emlak firmasının da yaşadığı evden çalışma sıkıntısı ve bu sistemin gelecekte de kalıcı olmaya başlaması. 

Fakat tabiki de bunun bir kesinliği bulunmuyor. Ayrıca emlak hisseleri için kullanılan değerleme oranı P/FFO ( Price to Funds From Operations) yani fiyatın operasyonlarından gelen fonlara oranı düşük bir seviyede. "gurufocus.com" sitesinde yayınlanan bu oranlara göre P/FFO şirket için 8.8 . Şirketin rakipleri ile karşılaştırdığımızda bu oran diğerlerine göre düşük olduğu görülüyor.

Düşük değerleme oranı tabiki de bir hisseyi almak için yeterli değil. Ucuz hisseler, şirketin yönetiminin market tarafından bunun farkına varılmasını sağlamaz ise hep böyle ucuz şekilde kalabilir. Fakat şirketin yönetimi bunun aksine şirketin hisse fiyatı ile değeri ile arasındaki boşluğu doldurmaya çaba sarf ediyor. 2021 için birkaç varlık satan şirket 350 milyon dolarlık gelir elde etti.

Planlı yapılan bu satışlar şirketin borç oranını düşürmek için, hisse geri alımı için, ve temettü ödemelerin yapabilmek için kullanıldı. Franklin Street Properties şirketinin yukarda bahsettiğimiz değerinin altında fiyatlanması sorunu ilerleyen aylarda market tarafından fark edilip fiyatı yukarı çekeceğine inanılıyor. 

Şirket için yapılan tahminler de 7 dolar seviyeleri öne çıkıyor. Şirketin yazının yayına girdiği gün itibari ile fiyatı 5.67 dolar. Şirketin açıkladıpı güçlü finansallar şirketin fiyatını geçen sene yukarı çıkarttı. Market koşulları nedeniyle olası düşüşlerde fiyat takibi yapılabilir .

LTC Properties (LTC)

LTC şirketi aylık temettü ödeyen emlak hisselerinden. Temettü oranı şirket kurulduğundan beri %6.4'ün aşağısına inmedi. Şuan ki fiyatı 35.5 dolar olan şirket sağlık merkezi binaları sahibi. 

Şirketin hissesini almak için bir sebep de şirketin gelişen ve ilerleyen operasyon sonuçları. Pandemi her şirket gibi LTC şirketinin kar oranlarına negatif etki yaptı. Bu durum şirketin temettü ödemelerinin aksayacağına dair endişeleri dile getirdi. Fakat pandemi sonrası toparlanma devam ederken şirket operasyon gelirleri pandemi öncesi dönemlere yaklaşmaya başladı. 

Tabiki de bu iyileşme demek olmuyor ki hep devam edecek ve temettü ödemeleri de artacak. ABD'de ki sağlık sektörü geleceği ve bu bu sektöre etki eden varyantlar çok değişik ve şuan için pozitif olarak sektöre etki ediyor. Fakat bu etki her an değişebilir. 

Şirket için analist tahminleri 40 dolar seviyelerinde. Bu da şuanki fiyat seviyesinden %8.11 fazla.

NewLake Capital Partners (NLCP)

NLCP hissesi alışılagelmiş aksine bir emlak hissesi olarak listede yer alıyor. Özellikle, kenevir üretimi yasallaştırılmasının genişlemesi şirketin yararına oldu. Şirket yasal olarak kenevir üreten firmalara arsa ve alan sağlayan bir emlak firması.

Bu da şirketin sahip olduğu binaların endüstriyel özellikli, üretim ve depolama yapılabilen ve satış - dağıtım için uygun olduğunu bize gösteriyor. Amerika Kongresi Amerika genelinde marihuana'yı yasallaştıran bir yasa için adım attı. Birçok eyalette halihazırda bu ürün yasal ve dağıtımı kontrollü bir şekilde yapılabiliyor. Bu emlak hissesi son zamanlarda halka arz oldu. Farklı bir perspektif ve fırsat olarak değerlendirilmeye açık konumda. 

NLCP hissesi sanmayın ki Amerikada'ki tek marihuana tesis sahibi emlak hissesi. Innovative Industrial Properties (NYSE:IIPR) hissesi bu alanda NLCP şirketinden daha büyük ve daha tanınmış bir firma. Fakat küçük ve yeni firmaların her zaman için  taze ve daha büyük yatırımları vardır. Ayrıca NLCP hissesi büyük sayılabilecek bir temettü ödemesi de yapıyor. Şuan için %4.7 olan temettü oranı 2022 için %3.1 olarak öngörülüyor. 

NOT : BU YAZIDAKİ HİÇBİR BİLGİ YATIRIM TAVSİYESİ NİTELİĞİNDE DEĞİLDİR. LÜTFEN KENDİ ARAŞTIRMANIZI YAPINIZ VE BİLGİLERİ LİSANSLI YATIRIM DANIŞMANLARINA TEYİT ETTİRİNİZ.